A pagina 81 delle “ISTRUZIONI PER LA COMPILAZIONE DEL MODELLO 730/2017″ relativamente alla detrazione del mutuo ipotecario relativo alla costruzione e ristrutturazione edilizia dell’abitazione principale si legge testualmente quanto segue:

“L’art. 15 del Testo unico delle imposte sui redditi approvato con D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 prevede che si detrae dall’imposta lorda, e fino alla concorrenza del suo ammontare, un importo pari al 19 per cento dell’ammontare complessivo non superiore a 2.582,28 euro. Deve trattarsi di oneri sostenuti per interessi passivi e relativi oneri accessori, nonché per quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione pagati a soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro della Comunità europea, ovvero a stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti, in dipendenza di mutui contratti a partire dal 1° gennaio 1998 e garantiti da ipoteca, per la costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione effettuata ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.

Per costruzione di unità immobiliare si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al provvedimento di abilitazione comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 31, comma 1, lett. d), della L. 5 agosto 1978, n. 457.

Per poter usufruire della detrazione in questione è necessario che vengano rispettate le seguenti condizioni:

• l’unità immobiliare che si costruisce deve essere quella nella quale il contribuenteo i suoi familiari intendono dimorare abitualmente;
• l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi daltermine dei lavori di costruzione;
• il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale;
• il mutuo deve essere stipulato non oltre sei mesi antecedenti, ovvero nei diciotto mesi successivi alla data di inizio dei lavori di costruzione; se invece si tratta di mutui stipulati in data antecedente al 1° dicembre 2007, i termini sono di sei mesi, antecedenti o successivi, alla data di inizio dei lavori di costruzione. “

Questa detrazione è stata tradizionalmente interpretata dall’Amministrazione finanziaria come misura di favore riservata in via esclusiva ai contribuenti che contraggono mutui ipotecari per l’acquisto della piena o della nuda proprietà dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, ad esclusione quindi degli acquirenti del diritto di usufrutto (cfr. circolare 3 maggio 1996, n. 108/E, par. 2.3.1, ove si chiariva che il nudo proprietario dell’immobile poteva usufruire della detrazione “in presenza di tutte le condizioni richieste dalla norma (ivi compresa quella in base alla quale l’immobile acquistato deve essere la dimora abituale del contribuente che intende calcolare la detrazione)”, mentre tale agevolazione “non compete mai all’usufruttuario in quanto lo stesso non acquista l’unità immobiliare”; soluzione successivamente confermata dalla circolare 12 maggio 2000, n. 95/E, par. 1.2.7; in tema si veda anche la circolare 13 maggio 2011, n. 20/E, par. 1.5).

La Suprema Corte di Cassazione, sezione V civile,  nella sentenza n. 22191 del 3 novembre 2016,  ha rifiutato questo consolidato orientamento ed ha affermato il principio opposto, ribaltando la prospettiva interpretativa precedente.

Secondo la Corte di Cassazione, infatti, “è principio desumibile dalla normativa in tema di agevolazioni fiscali quello secondo cui le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della proprietà di un immobile destinato all’abitazione ricomprendono anche gli atti traslativi aventi ad oggetto non solo la nuda proprietà ma anche l’usufrutto, l’uso e l’abitazione”.

Pertanto, in base ad un’interpretazione sistematica ed alla ratio legis sottesa alle disposizioni che si occupano delle agevolazioni in questione, il riferimento normativo all’“acquisto dell’unità immobiliare” rapportato all’esigenza dell’“abitazione” deve essere interpretato come “un acquisto di un diritto (reale), quale che sia, in grado, per il suo modo di essere (si pensi all’usufrutto, all’uso e all’abitazione), di soddisfare l’esigenza dell’uomo all’abitazione”.

I giudici di legittimità si sono spinti ancora oltre ed hanno affermato che la detrazione di cui al citato art. 15 non dovrebbe in via di principio spettare in caso di acquisto della nuda proprietà, perché tale acquisto “non dà diritto alla disponibilità dell’alloggio” proprio perché “la norma non intende agevolare l’acquisto di un bene, ma agevolare quella situazione di fatto e giuridica che soddisfa l’esigenza dell’uomo all’abitazione”.

Sembra che l’Agenzia delle Entrate non abbia recepito questa sentenza, tanto è vero che i CAF più rigorosi  si riufiutano di apporre il visto di conformità a dichiarazioni dei redditi con detrazione della spesa di interessi dei  mutui stipulati per l’acquisto del diritto di superficie.

L’Associazione “Area 167″,

TENUTO CONTO CHE

• i titolari dell’usufrutto o altro diritto reale sui fabbricati sono tenuti a compilare il “QUADRO B – REDDITI FABBRICATI” che invece non è richiesto al titolare della sola “nuda proprietà” il quale non deve dichiarare nulla.
• è riconosciuta la detrazione del 19 per cento dell’importo dei canoni di leasing pagati nel 2016 per l’acquisto di unità immobiliari da destinare ad abitazione principale, ai contribuenti che, alla data di stipula del contratto avevano un reddito non superiore a 55.000 euro (v. pag. 7 delle istruzioni 730/2017).

RITIENE

illogico, contradittorio, particolarmente ingiusto e lesivo dei diritti previsti nell’art. 3 della Costituzione il diverso trattamento fiscale riservato alle migliaia di cittadini che  sono titolari del diritto di superficie (e di altri diritti reali di godimento) rispetto ai nudi proprietari  e ai sottoscrittori dei suddetti contratti di leasing.

PERTANTO

1. A livello istituzionale, stiamo predisponendo una istanza di adeguamento/recepimento della sentenza Suprema Corte di Cassazione, sezione V civile,  nella sentenza n. 22191 del 3 novembre 2016 alla Presidenza del Consiglio e al Ministro dell’Ecomia e delle Finanze.
2. A livello associativo, abbiamo attivato un servizio di assistenza gratuita nella compilazione di “Interpelli Ordinari” alla Direzione Regionale della Agenzia delle entrate.

A beneficio di quanti sono a digiuno di pratiche fiscali si precisa quanto segue:

• L’istituto dell’interpello ordinario è previsto dall’articolo 11, comma 1, lettera a) della legge n. 212/2000 (Statuto del contribuente), in base al quale le istanze di interpello ordinario sono finalizzate a ottenere il parere dell’Agenzia delle Entrate prima di porre in essere il relativo comportamento fiscale, rispetto a un caso concreto e personale in merito all’interpretazione di una norma tributaria o in merito alla corretta qualificazione di fattispecie nei casi in cui le disposizioni siano obiettivamente incerte.
• La risposta deve essere notificata o comunicata al contribuente, anche telematicamente, entro 90 giorni dalla presentazione dell’istanza all’ufficio competente o entro 60 giorni dalla consegna all’ufficio competente della documentazione integrativa.
• Se l’Agenzia non si pronuncia, si forma il silenzio assenso sulla soluzione interpretativa proposta dal contribuente.
• Il parere espresso dall’Agenzia non vincola il contribuente, che può decidere di non uniformarsi. Gli uffici dell’Agenzia, invece, salva la possibilità di rettificare il parere, non possono emettere atti impositivi e/o sanzionatori difformi dal contenuto della risposta fornita in sede di interpello, nel presupposto che i fatti accertati coincidano con quelli rappresentati nell’istanza. Se, invece, quanto emerge in sede di controllo non coincide con la descrizione dei fatti contenuta nell’istanza, la risposta all’interpello non produce effetti vincolanti per l’Agenzia.

Roma, 19 luglio 2017

Associazione “Area 167″

Il Presidente

Giuseppe Di Piero

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